过去几年，跨境电商全托管模式在珠三角地区迅速崛起，带动了大量物流地产需求。然而，近期有迹象表明，这一增长势头可能正在放缓。本文将探讨全托管模式的变化及其对珠三角物流地产需求的影响。

　　快速增长阶段：

　　2020-2022年：跨境电商巨头如SHEIN、TEMU、TIKTOK和速卖通在珠三角地区建立了上百万平方米的全托管仓库，推动了物流地产市场的繁荣。

　　核心城市：东莞、广州、佛山、番禺、肇庆等城市成为全托管模式的热点区域，物流地产需求激增。

　　SHEIN：通过自建供应链系统，实现了高效的生产和销售。

　　TEMU：凭借强大的物流网络，迅速扩展市场。

　　TIKTOK：利用内容电商的优势，吸引了大量年轻消费者。

　　速卖通：通过全托管模式，提升了商家的运营效率。

　　全托管模式的增长瓶颈

　　航空运力限制：

　　全球运力不足：未来5-10年内，全球可新增的货机运力非常有限，无法满足跨境电商的高增长需求。

　　直发模式受限：全托管直发物流模式失去了增量，导致国内仓储需求下降。

　　市场需求变化：

　　消费者偏好：越来越多的消费者倾向于购买本地库存，以减少等待时间。

　　成本压力：高昂的航空运费和仓储成本，使得全托管模式的吸引力下降。

　　半托管模式的兴起

　　新趋势：

　　海运+海外仓：电商平台将增量空间转向“海运+海外仓”模式，半托管模式逐渐成为主流。

　　海外仓需求：海外仓需求井喷，本土物流资产需求急剧攀升。

　　优势：

　　成本更低：海运相比空运成本更低，适合大批量货物运输。

　　灵活性更高：海外仓可以更快速地响应市场需求，提升客户满意度。

　　需求降温：

　　国内仓储需求减少：随着全托管直发模式的放缓，国内的一件代发仓和集货仓需求呈现下降趋势。

　　投资理性化：企业在投资建设仓库时更加理性，注重长远发展。

　　市场调整：

　　结构调整：物流地产市场将逐步调整，从单一的全托管模式向多元化的物流解决方案转变。

　　区域分散：物流地产需求将更加分散，不再集中在珠三角核心城市。

　　综合物流解决方案：电商平台将更加注重提供综合物流解决方案，包括全托管、半托管等多种模式。

　　技术创新：利用大数据、人工智能等技术，提升物流效率和服务质量。

　　政府引导：政府将出台更多政策，支持物流地产的健康发展，促进跨境电商的持续增长。

　　虽然电商平台全托管模式的增长见顶，但珠三角物流地产需求并未完全降温。随着半托管模式的兴起和市场调整，物流地产市场将朝着更加多元化和高效的方向发展。企业需要紧跟市场变化，灵活调整战略，以应对未来的挑战和机遇。